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香港樓價估值過高 IMF：泡沫難爆破 留意房貸利率上升風險

國際貨幣基金組織 (IMF) 報告指，房屋二胎香港去年經濟增長 3.8%，預料經濟表現維持強勁，上調今年經濟增長預測至 3.6%，明 (2019) 年增長 3.2%，兩者較去年 10 月的預測分別高 1 及 0.3 個百分點。

IMF 進一步預期，今年香港通膨率 (CPI) 升至 2.2%，高於去年的 1.5%，經常帳盈餘佔本地生產總值 (GDP) 比例 3.1%，兩者均與前次預測相同。

香港文匯網引述 IMF 亞洲及太平洋部主管李昌鏞表示，亞洲仍然是全球經濟增長動力，增長前景不錯。李昌鏞認為區內國家與地區有空間升息，而有關國家經常帳亦較以往好，加上低息、低通膨環境持續。

至於今年中國經濟增長則維持放緩至 6.6% 的預測，反映中國當局收緊金融、住房和財政政策措施對經濟的影響，並預料明年增長將進一步放慢至 6.4%。

此外，IMF 重申香港樓價估值過高，但認為房屋二胎樓市泡沫爆破的機會不大，主要由於市場對房屋需求非常殷切，供求失衡的情況持續。但提醒香港按揭 (房貸) 利率最終將會跟隨美息上升，置業者需要注意應對利率上升的風險。

《星島日報》援引 IMF 駐香港特區分處代表陳方楠分析指出，香港按揭 (房貸) 利率最終將會跟隨美息上升，但相信香港貸款利率升幅不會完全緊貼美息。她續指，香港的槓桿比率雖然有所上升，但由於家庭及銀行資產負債表仍然穩健，提供資金緩衝空間。

全球經濟自年初以來充斥著不確定性，李昌鏞表示，亞洲經濟前景仍然向好，認為近日新興市場貨幣下調屬自然情況，而非因恐慌拋售而導致貶值。

他續稱，與 1997 年相比，亞洲市場息率有上升空間，而且有靈活的匯率制度，此刻他並不擔心美國持續升息會對亞洲新興市場造成衝擊。

相對美國升息，亞洲經濟前景更大的隱憂，是貿易保護主義政策。IMF 亞洲及太平洋區域研究處處長 Koshy Mathai 指，雖然美國徵收關稅的政策主要是針對中國產品，但由於中國向美國出口當中有 30% 的附加價值，是由其他國家貢獻，因此貿易保護主義政策同樣會涉及其他國家。他表示，在貿易保護主義政策下，沒有任何國家可成為贏家。

專家：房貸利率漲幅雖大 漲速已緩

眼看著房價節節攀升，不久前，打算買房結婚的杭州市民羅先生在下沙看中一套二手房，但一時的猶豫卻讓他要多花不少錢。「這套房剛過年就看上了，但由於是首套房，當時沒下定決心，想不到，現在不僅房子總價漲了二三十萬元，房貸利率也『水漲船高』。」

　　「一天一個變化。」對於當下杭州房屋二胎房貸利率的走勢，不少銀行信貸人員都有著這樣的感受。位於鳳起路上的南京銀行一名信貸人員告訴記者，「從5月開始，我們又調整了房貸利率，首套房貸從基準利率上浮10%上調至15%，二套房貸利率也調整至基準利率上浮20%。」

　　南京銀行房屋二胎的情況並非個案。事實上，今年以來，全國各地銀行上調房貸利率的消息不絕入耳，杭州也不例外。記者調查後發現，與3月初大多數銀行執行首套房貸利率上浮10%的情況不同，目前包括工、農、中、建、交五大行，以及南京銀行、渤海銀行、杭州銀行等11家銀行的首套房貸利率均上浮15%，成為市場主流，更有少數銀行上浮20%及以上；二套房貸利率則普遍上浮20%。

　　個別銀行首套房貸利率上浮25%

　　5月中旬後有銀行還將上調

　　「目前我們行執行首套房貸利率基準上浮15%，首付比例三成以上；而二套房貸利率上浮20%，首付比例六成以上。」建行一名信貸人員表示，貸款人不需要購買任何理財，但徵信記錄必須良好。

　　從記者調查的情況來看，建行的這一上浮比例成為目前杭州地區各大銀行執行房貸利率的主流。但相比之下，仍有少數銀行的房貸利率上浮比例在20%及以上。「我們行現在首套房屋二胎房貸利率上浮的比例是20%，已經執行一段時間了。「平安銀行一名信貸人員向記者透露。而光大銀行杭州分行一名工作人員也向記者表示，從今年年初開始，該行的首套房貸利率就上浮20%，二套房上浮20%-25%。

　　「這兩天剛接到總行通知，我們行的房貸利率又要上調了。」上述光大銀行工作人員向記者透露，從5月中旬開始，該行的首套和二套房貸利率都將上調至基準上浮30%。

　　值得一提的是，此前個別房貸利率相對優惠的銀行最近也作出了較大調整。一名滙豐銀行信貸人員向記者透露，該行目前首套房貸利率執行基準上浮25%、二套房上浮26%。「接下來半年時間里，將維持這一標準。」

　　該工作人員解釋說，「之前不少銀行執行首套房貸基準利率時，滙豐銀行給出的都是85折優惠，其實這個價格對我們來說是賠本生意，甚至影響到了我們員工工資的發放，所以近期調整了思路，與其虧損不如不賺錢。」

　　房貸平均利率一年上升23.01%

　　資金成本上升、銀行內部風控要求成主因

　　對於近期杭州市場的房貸利率走勢，儘管並非真的「一天一變」，但持續上調的趨勢卻為事實。

　　記者從一組來自融360最新的監測數據發現，今年4月全國首套房屋二胎房貸款平均利率為5.56%，相當於基準利率1.135倍，環比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。

　　「其實，此前個人住房貸款的利率相對較低，長期低於基準利率，適度上升其實只是回歸正常水平。」對於近期銀行上調房貸利率的現象，人大重陽金融研究院高級研究員董希淼認為，在穩健中性的貨幣政策基調下，儘管央行實施了降准，但市場流動性相對偏緊，銀行吸收存款壓力增大，導致了資金成本上升較快。

　　此外，銀行集體上調房貸利率水平還與整個金融環境的變化離不開。董希淼解釋說，「一方面，隨著銀行業市場亂象整治工作的深入，對銀行貸款規模、流動性管理產生壓力，銀行傾向於發放期限相對較短的貸款，對期限較長的個人住房貸款進行調整。另一方面，隨著房地產調控政策的深入實施，部分商業銀行對住房信貸業務趨於謹慎，所以通過利率、額度等手段，適度把控業務發展速度。」

　　個案：基準上浮20%首套房月供多付1100元

　　專家：房貸利率增速將放緩

　　「今年年初，大多數銀行的房貸利率還只上浮10%，有的甚至能拿到基準，而現在，我打算購房的中介所合作的銀行就只能提供上浮20%的房貸利率了，每個月要白白多付不少利息。」後悔莫及的羅先生向記者表示。

　　他算了一筆賬，以貸款200萬元，分20年還為例：目前基準利率是4.9%，以基準上浮20%，即5.88%的利率計算，等額本息還款，本息合計約341.57萬元，即每月需還款約14191元。而在基準利率情況下，則本息合計約314.13萬元，每月還款約13089元。也就是說，每月要多還1100元左右。

　　那麼，對於不少購房者關心的後續房貸利率走勢又將如何發展呢？對此，南京銀行信貸人員表示，「從目前的行情來看，接下來房貸額度只會更緊張，利率只會漲、不會降。」

　　「當前利率市場變化屬於本輪次中的尾聲階段，利率會保持慣性上升，但增速會放緩。」融360房貸分析師李唯一分析認為，當前房貸及房產市場入口門檻提高，加大了部分剛需的購房壓力，但未來時間內，針對整個剛需群體利大於弊是毋庸置疑的。「違規資金無法獲到房產投資准入，將會流入其他金融投資領域，房產市場在完全驅除投資行為的情況，供需矛盾會呈現緩和，有利於解決房屋居住需求，回歸房屋居住屬性。」

　　而董希淼則建議，金融管理部門應採取措施，鼓勵商業銀行加大對合理購房需求的支持，比如對首套房發放較多的銀行，在存款準備金等方面給予政策上的適當激勵。「總之，住房信貸既要滿足居民合理購房需求，又要有助於防範風險、抑制泡沫。」

積富房屋分享零成本購屋

桃園市政府捷運局長陳文德日前表示，桃園市政府自辦的第一條捷運（綠線）工程，今年6月可望完成捷運綠線機電標發包作業，土建標統包工程在年中也將上網公告，未來捷運綠線完成後，將大幅提升桃園市大眾運輸比例，服務超過46萬人口，帶動大桃園都會區便捷的交通網路。

桃園房屋二胎房市自105年觸底盤整至今，已逐步增溫回穩，由於剛性需求增加，今年以來不論是新成屋或是中古屋的成交量都呈現穩步上揚的趨勢，積富房屋集團總經理呂原富說，這要歸功於桃園的各項建設利多不斷且進行中並陸續到位，加上人口紅利位居六都之首，房價卻相對親民，大量磁吸雙北移民到桃園安居樂業。

桃園市長鄭文燦表示，桃園升格直轄市後，各項福利政策大躍進，生育、育兒津貼都是全國最高，桃園與雙北同是直轄市，但桃園的房價低廉，再加上桃園機場捷運通車、北北桃一小時生活圈成型，各項重大建設正陸續啟動，桃園市在人口成長有磁吸效應，他預估再10年左右，桃園市的人口數就會追上台北市。

呂原富表示，桃園捷運房屋二胎綠線的發包動土，意味著桃園市將正式邁入捷運世代，北北桃基一小時生活圈透過捷運、高速公路、鐵路等公共建設，更趨完善便利。

積富房屋多元分享會近期主打零成本購屋專案，積富集團快樂房屋二店店長簡華緯說，零成本購屋簡單講就是善用自身的條件，來達成不必花自己現有資金來購買房地產，類型大概分為兩種：是利用自身的條件來完成房貸與信貸所組成的全額貸款、二則是利用自身既有資產的剩餘價值，增貸出來後當購買新屋的自備款。這之間要注意的就是，千萬不要認為懂概念就自己操作，因為銀行在審核與撥款的相關流程若是沒有把握好，反而容易失之交臂。

積富房屋集團組建完整的服務團隊，包括貸款部、客服部、租屋部、工務部等，提供買低、貸高、代租、代管、售出、節稅等六大項目一條龍服務。

副機師偷吃空姐　判賠百萬還丟千萬房

華航蘇姓副機師被鄒姓空姐妻發現，私帶黃姓空姐回家，還在屋內留下4團衛生紙，蘇男與黃女各判賠200萬、180萬；蘇男與鄒女事後分居，欲討回登記在鄒女名下的千萬房產，但鄒女表示房子是蘇男為挽救婚姻贈送贖罪的，因此台北地院判蘇男敗訴。
 
根據「蘋果日報」報導，蘇男2012年婚後2個月，以1068萬元買下台北信義區的房屋，但蘇男想轉往國外航空任職，因此將房屋二胎房子借名登記鄒妻名下，沒想到蘇男不但沒有換工作，還與黃姓空姐勾搭上，被鄒妻發現後，蘇男一度簽切結書承諾不再與黃女往來，但沒想到還是被鄒妻發現蘇男私帶黃女回家，因此蘇男與黃女以妨害婚姻各判賠200萬、180萬。

2014年9月兩人分居，該屋由蘇男與孩子同住，但因與鄒女信任關係不再，因此要求鄒女將房屋還給他；不過鄒女駁斥，當初蘇男外遇被發現，為挽救婚姻2013年將房子送給他，雖然房屋貸款及水電費由蘇男支付，但鄒女自從孩子出生後，2012至2015年間暫停工作，認為有收入的蘇男負擔生活費理所當然，因此鄒女主張房子非借名登記，不該歸還蘇男。
 
法官認為，外遇事件後兩人相處出現摩擦，隨時可能分居、離婚，不認為蘇男會在此情況下，將房地借名登記鄒女名下，且蘇男最初借名登記動機是轉任國外航空公司，但後來卻續任華航副機師，因此不採信蘇男說詞，判鄒女不用還房產。

同路不同命 南港豪宅大賺、慘賠兩樣情

南港豪宅兩樣情，根據實價揭露今年3月南港豪宅「名豐時藝」頂樓戶178.9坪交易，總價1億3348萬，單價77.1萬，和去年同為頂樓戶房屋二胎的交易單價85萬相較，等於打了9折，新鄰居逢低進場意味濃厚。而前身為「無雙」的「日升月恆」繼去年6月17樓戶賠售3708萬後，今年1月14樓交易，以7350萬售出，相較買價8650萬慘賠1300萬。

反觀房屋二胎「大同璽苑」，去年4月一筆賠售1234萬之後，今年房價似乎已趨穩，今年1月「大同璽苑」5樓戶小賺654萬，去年11月7樓戶甚至大賺1437萬出場，堪稱南港豪宅幸運兒。

南港經貿二路豪宅「名豐時藝」完工至今逾2年，實價共揭露19筆交易，最高單價為11樓的90萬，而頂樓戶是樓中樓房型，去年7月頂樓戶交易總價1.45億，單價85萬，和新交易相差1成。根據台灣房屋智庫統計南港去年至今百坪豪宅交易，共有32筆，其中「名豐時藝」就佔10筆，是南港大坪數社區銷售量第1。其次為「無雙」，佔了8筆。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，不少投資客當初看好南港經貿園區發展，積極搶入指標性豪宅，而2013~2014年正是房市高點，預售價格普遍都不低，行情「坐8望9」，如今交屋後遇上房市轉向，部分投資客可能面臨龐大貸款壓力急於出售，偏偏南港經貿特區房屋二胎豪宅坪數偏大，有能力接手的買家少，才會選擇降價賣，尤其是「日升月恆」，之前傳出住戶與建商的爭議，因此賠售戶多。

至於幸運兒「大同璽苑」，張旭嵐表示，「大同璽苑」去年至今10筆交易，除了3、4月份的2筆交易賠售，其餘6筆轉手交易5筆皆有賺，主要因為該社區比「日升月恆」和「名豐時藝」的預售時間更早，部分取得價格基期低，約在58~65萬左右，依照目前市況，今年已站穩7字頭行情，仍比當年的單價略高，因此倖免於難。

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